3. Acheter une propriété

Acheter une propriété, le B.A.BA du logement : des notions à connaître

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable et vous sera présenté sur une base annuelle. Un conseil : comparez ! On vous proposera souvent des taux garantis sur une période relativement courte mais suffisamment longue pour pouvoir examiner les différentes solutions qui s’offrent à vous pour au final garder celle qui vous semble la plus avantageuse. Il peut être important de relever que les institutions financières conservent généralement une marge de manœuvre de l’ordre de 0,5% minimum avec le taux affiché. Des réductions peuvent être appliquées en période de promotion : vous bénéficierez alors parfois de remise pour une période allant de 3 à 12 mois.

Le certificat de localisation

Le certificat de localisation fait parti de ces documents qui sont indispensables à l’achat de votre future maison. Il est délivré par un professionnel : l’arpenteur-géomètre. Ce rapport est un document officiel qui évalue et décrit la condition d’un terrain et d’un immeuble selon certains critères. Le certificat est en fait composé d’un rapport et d’un plan qui représente les structures adjacentes à votre logement dans leur intégralité (murs, dépendances, bâtiments annexes…) ainsi que toutes marques liées aux droits de propriété qui seraient apparentes. Le certificat de localisation vous est donc utile en tant qu’acheteur, car il vérifie la véracité des déclarations du vendeur.

La promesse d’achat

La promesse d’achat est ce qui précède l’acte de vente. Alors qu’en France, une promesse d’achat verbale n’a aucune valeur juridique et n’engage en théorie pas le potentiel acquéreur, au Canada une promesse d’achat verbale demeure valide. C’est pour cette raison que vous avez tout intérêt à la mettre par écrit, afin d’éviter tout conflits ou problèmes de preuve. Tous les éléments qui concernent la vente devraient se retrouver par écrit dans la promesse d’achat, et notamment tout ce que le vendeur vous assure par oral.

Ce document, indispensable à l’acquisition d’un bien immobilier, est ce qui vous engage à acheter une maison en revente. Avant de signer une promesse d’achat, assurez-vous bien que vous avez compris et saisis toutes les implications et conséquences de cet achat, ainsi que les clauses qui peuvent s’y retrouver. L’annulation d’une promesse d’achat est souvent laborieuse une fois celle-ci acceptée par les deux parties et il faudra démonter une faute grave commise par le vendeur pour y parvenir.

La contre-proposition

La contre-proposition est une nuance propre au Canada : il s’agit d’un document où le vendeur fait figurer les modifications qu’il souhaite apporter à la promesse d’achat. Il peut donc y inclure ou exclure certaines conditions. Cette contre-proposition peut ensuite être à son tour acceptée ou refusée par l’acheteur, mais peut également être suivie d’une seconde contre-proposition, qui constitue donc une contre-offre.

Des contre-offres peuvent se succéder jusqu’à qu’une soit retenue et acceptée sans condition par les deux parties. Important : pensez à indiquer sur l’ensemble des contre-propositions les éléments sur lesquels le vendeur et vous-même êtes déjà entendus et d’accord. Cela facilitera la rédaction de l’acte de vente, permettra d’éviter l’omission ou l’oubli de certaines conditions, et contournera tout conflit par la suite.

L’acte de vente

L’acte de vente scelle la vente du bien immobilier : il est le document officiel par lequel l’acquéreur devient, au regard de la loi, le propriétaire du logement. Il se fait chez un notaire. Il vous faudra néanmoins attendre que l’acte de vente soit inscrit au Registre foncier pour que vous soyez reconnus face aux tiers comme « propriétaire ».

Copropriété divise et indivise : un éclaircissement fondamental à saisir

Il est important de mentionner une différence importante faite au Canada mais qui n’est pas reconnue en France : une nuance fondamentale existe entre la copropriété divise et la copropriété indivise. Selon le type de copropriété, les implications au niveau juridique et financier ne seront pas les mêmes. Il s’agit dans les deux cas de notions liées à la détention par plusieurs individus d’un immeuble.

La copropriété divise

L’immeuble est divisé en parties privatives et parties communes. Chaque propriétaire détient en plus de son logement, une part des espaces communs (terrasse, escaliers, hall d’entrée, ascenseurs, piscine etc). Chaque logement a un numéro de lot qui lui est attribué et détient ainsi un certificat de localisation qui lui est propre. La copropriété divise est assujettie à une déclaration de copropriété et l’acheteur peut acquérir ce type de bien avec une mise de fonds minimale à hauteur de 5% (une assurance prêt-hypothécaire assurant le prêt).

Le Code Civil du Québec encadre ce type de copropriété et assure aux copropriétaires une liberté totale en ce qui concerne la disposition de leur bien : ils peuvent ainsi y résider, louer ou revendre leur partie privative sans pour autant avoir à obtenir l’autorisation d’un tiers.

La copropriété indivise

Dans ce cas de figure, l’immeuble dans son intégralité est détenu par un ensemble de personnes : chaque propriétaire détient en ce sens une part, qui correspond à un pourcentage de la valeur de tout l’édifice. En l’absence de « convention d’indivision », on estime que tous les copropriétaires détiennent des parts égales et que les décisions se prennent d’un commun accord : à la majorité ou à l’unanimité.

En tant que copropriétaires indivis, vous résidez dans votre logement mais n’en êtes pas propriétaire ; vous détenez en fait une partie du bâtiment. Les assurances prêt-hypothécaire ne couvrent pas à l’heure actuelle ce type d’habitation, ce qui nécessite une mise de fonds minimale de 20%.

Les types de prêts

Au Canada, nous distinguons deux types de prêts :

• prêt ouvert
• prêt fermé

Le prêt fermé engage l’emprunteur à rembourser à l’aide de paiements constants et n’est que très peu flexible car il ne laisse pas la possibilité d’effectuer de remboursement anticipé, ni de renégocier avant terme sans pénalité financière. Néanmoins, dans l’optique d’alléger les conditions de ce type de prêt, il est désormais possible sous certaines conditions de rembourser un pourcentage du capital emprunté chaque année (ce pourcentage varie de 10 à 25% suivant les institutions financières).

Le prêt ouvert a pour seule obligation celle d’engager l’emprunteur à rembourser au minimum le montant établi lors de la signature du contrat. Il laisse par ailleurs la possibilité d’être remboursé en partie ou en totalité, sans pénalité ni laps de temps minimum. Son taux d’intérêt est cependant plus élevé que celui du taux fermé (en générale une différence de 2% est à relever).

Déterminez vos besoins

Afin de déterminer quel type de propriété correspond le mieux à vos besoins actuels et futurs, certaines questions se posent et doivent guider vos
recherches afin de faire le meilleur achat possible :

• Comptez-vous fonder une famille? Ou est-ce que vos enfants vont bientôt quitter la maison?
• Allez-vous travailler à la maison? Avez-vous besoin d’un garage, d’un atelier ou d’un bureau?
• Êtes-vous intéressé par une maison neuve ou ancienne ? Êtes-vous prêt à envisager certains travaux de rénovations?
• Voulez-vous un grand terrain? Devez-vous prévoir assez d’espace pour installer une piscine, un cabanon ou autre?

Obtenez du financement et la pré-approbation

Vous devez établir le montant d’argent que vous investirez dans votre prochaine demeure

Comment déterminer votre budget ?

• Consultez votre conseiller financier afin d’obtenir une pré-approbation hypothécaire. Ce document est préparé après une analyse de votre situation financière. Il indique le montant du prêt que votre institution bancaire peut vous consentir.

Cette pré-approbation déterminera dans quelle gamme de prix vous pouvez effectuer vos recherches. N’oubliez pas les autres frais liés à une transaction (notaire, inspection, « taxe de bienvenue ») et à un déménagement (déménageurs, camion, frais de rebranchement).

Trouvez votre future propriété

Lors de votre recherche, visitez autant de propriétés que possible afin de pouvoir comparer et faire un choix éclairé. Pour vous aider :

•  Faites plusieurs visites.
• Prenez des notes, accumulez les renseignements et comparez.
• Ne vous limitez pas à l’allure actuelle de la propriété. Gardez l’esprit ouvert lors des visites afin de voir le potentiel.

Finalisez la transaction et réglez les aspects légaux

Finaliser la transaction

Lorsque vous avez trouvé la maison de vos rêves, utilisez les formulaires pour effectuer votre offre d’achat. Complétez les renseignements avec soin, avec ou sans l’aide de votre courtier ou notaire.

L’offre d’achat en 6 étapes :

1. Complétez l’offre d’achat.
2. Le vendeur aura 3 choix, une fois l’offre déposée :

3. Si le vendeur propose une contre-offre, il l’inscrira à la clause prévue à cet effet. La contre-offre a pour but de proposer des modifications à l’offre initiale. La première offre demeure valide (outre les points modifiés) si la contre-offre est acceptée.
4. Le vendeur doit donner se réponse à propos de la contre-offre.
5. Le début de la période pour réaliser les conditions correspond à la date d’acceptation de l’offre.
6. Si toutes les conditions de l’offre sont réalisées dans les délais, l’offre constituera un contrat légal liant les parties. Le vendeur pourra alors considérer sa propriété vendue.
7. Lorsque l’offre d’achat aura été acceptée et les conditions remplies, une rencontre avec un notaire aura ensuite lieu en fonction des délais que vous aurez prévus dans l’offre d’achat. La transaction pourra être finalisée.

Se meubler pour pas trop cher

Vous retrouverez aussi des magasins IKEA dans la région de Montréal avec un catalogue en ligne et la possibilité de vous faire livrer.

Il existe des boutiques d’équipements usagers électroménagers, meubles, literie dans la Ville de Québec.

Les « ventes de garages » à l’arrivée des beaux jours se multiplient, et vous permettront d’acheter des objets d’occasion directement chez les particuliers qui les exposent devant leur maison.

 

Que sa quo ? Les définitions et informations importantes à connaître en matière de recherche de logement.

1 1⁄2, 3 1⁄2, 4 1⁄2, etc.:  il s’agit du nombre de pièces du logement, dont la cuisine qualifiée de pièce et la salle de bain de demi-pièce.

Condominium: appartement régi par une déclaration de copropriété.Le logement appartient au propriétaire et les parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs, jardins, salle de sport, piscine…) sont en copropriété.

Appartement non meublé : loué sans meubles ni électroménagers. Appartement semi-meublé ou semi équipé : loué avec électroménagers de base, (la cuisinière et le réfrigérateur), dont le coût est inclus dans le loyer.

Bois franc: le plancher est en bois franc, donc sans tapis (moquette) ou carrelage.

C.C.: chambre à coucher.

Câble: service de télédistribution branché à un câble,permettant d’avoir plus de canaux et une meilleure réception.

Chauffé-éclairé (c.- é.): chauffage et dépenses en électricité inclus dans le loyer.

Déménagement : le 1er juillet est le jour du déménagement des Québécois. La plupar t des baux au Québec sont du 1er juillet au 30 juin de l’année.

Dépôt: au Québec, un locateur ne peut exiger le paiement de plusieurs versements mensuels d’un loyer, ni à titre de garantie, ni à titre d’avance.

Entrée laveuse/sécheuse: l’appartement comprend des connexions pour une laveuse (machine à laver) et une sécheuse. Maison en rangée:la maison fait partie d’une série de maisons séparées par un mur mitoyen.Elle a habituellement deux étages.

Un jumelé : maison habitée par une seule famille, mais reliée à une autre maison par un mur mitoyen.

Régie du logement: la Régie du logement du Québec est l’organisme responsable de la surveillance des relations propriétaires – locataires au Québec. Les propriétaires et les locataires peuvent notamment y recevoir de l’information.

Salle familiale: pièce différente de la salle de séjour et habituellement réservée aux enfants et au divertissement. Taux d’inoccupation: le taux d’inoccupation renvoie au nombre d’unités de logement inoccupées sur 100. Un marché équilibré présente un taux de 3 % environ.

Édifices à logements:

• duplex : 2 logements superposés
• triplex : 3 logements
• quadruplex : 4 logements
• multiplex : 5 logements et plus
• sous-sol ou demi sous-sol : Sous-sol converti en logement, doté ou non d’une entrée séparée

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